蔡继明：根治小产权房须“同权、同价”

21世纪经济报道 2010-03-11

　　“两会”期间，全国政协委员、williamhill官网政治经济学研究中心主任蔡继明在《关于妥善解决小产权房问题的建议》的提案中建议，对于在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，要在政策上要加以区分，尽量利用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段去管理，甚至直接拆毁。

　　“从长远来看，根治小产权房问题的方法是深化土地产权改革，给予农村土地真正完整的产权，实现城乡建设用地‘同地、同权、同价’。”蔡继明说。

　　土地制度缺陷是主因

　　问：当前国内大中城市小产权房状况是怎样的？

　　蔡继明：小产权房由于没有完善的销售手续，数量很难统计。一些机构、专家的抽样调查显示，小产权房屋的数量惊人。有人估计小产权房在北京大概占到20%左右，已售和在建的小产权房很快超过1000万平方米；西安估计已经占到25%-30%；深圳可能高达40%-50%；济南市小产权项目总面积达1000多万平方米。

　　问：小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉到各个方面的利益。催生小产权房热的主要原因是什么？

　　蔡继明：大中城市高企的房价是催生小产权房的重要原因，而经济适用房、廉租房的建设无法满足部分居民的住房需求，因此小产权房存在着大量现实的购买群。

　　我国现行的土地制度安排，也为农村集体建设用地流转留下了空间。根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也可以进行交易。

　　问：政策因素是推动小产权房大规模建设的重要因素之一？

　　蔡继明：是的。在现行的农地制度安排中，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位是不平等的，农民不能在土地增值中获得合理的价值补偿。这是小产权房建设热情高涨的另外一个原因。

　　城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。我们调查发现，农民获得的补偿款仅占土地增值的5％-10％。

　　小产权房由村集体牵头开发，不需要缴纳土地使用权出让金、基础设施配套费。其他费用等也很低。在小产权房开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

　　推进城乡用地同权、同价

　　问：有些小产权房在农村集体建设用地和宅基地上建设，这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。对于这类小产权房能否合法化？

　　蔡继明：这类小产权房是对集体土地有效入市流转的一种尝试。
在短期政策层面，我们建议，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房或回迁房。对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。

　　问：从长期而言，什么样的措施才是杜绝小产权房泛滥的治本之道？

　　蔡继明：从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标，应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。同时，加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地统一市场，“同地、同权、同价”。（王秀强）